Montevideo y Canelones · Prefactibilidad constructiva
Ingresá el padrón.ARQUITECTIA hace el resto.
ARQUITECTIA es una plataforma de inteligencia artificial que automatiza el análisis urbanístico y arquitectónico de terrenos, identificando la normativa vigente, usos permitidos, FOS, FOT, alturas, retiros y capacidad edificable de cada padrón.
A partir de esta información, generamos propuestas de implantación y escenarios de desarrollo inmobiliario, con distribución de superficies, plantas arquitectónicas, cortes, axonometrías y visualizaciones tridimensionales.
Además, permite evaluar alternativas de construcción, seleccionar materiales y sistemas constructivos, estimar costos de obra y analizar el potencial de cada terreno, facilitando la toma de decisiones de arquitectos, desarrolladores e inversores.
De un padrón a un proyecto. Con una sola consulta.
ARQUITECTIA transforma minutos de consulta en decisiones de desarrollo. Solo ingresá el número de padrón y dejá que la inteligencia artificial haga el resto.
La plataforma recopila y analiza la documentación territorial, interpreta la normativa vigente, identifica los parámetros urbanísticos, calcula el potencial constructivo y genera propuestas arquitectónicas con visualizaciones e informes técnicos. Todo en un mismo lugar, de forma automatizada y con acceso a las fuentes utilizadas.
Y el análisis no termina ahí. Explorá diferentes escenarios de desarrollo, modificá la distribución de unidades, consultá antecedentes históricos y evaluá nuevas posibilidades sobre el mismo terreno, sin comenzar de cero.
Menos tiempo investigando. Más tiempo diseñando, desarrollando y tomando decisiones.
Consulta
dame info del padrón 126509
Análisis en curso
2 min 12 s- ✓Buscando la ficha en MontevIMap y descargando los documentos6 s
- ✓Transcribiendo e indexando los documentos del padrón21 s
- ✓Buscando en el Digesto y las Directrices los artículos que aplican14 s
- ✓Analizando la normativa para vivienda (unifamiliar o colectiva) (68 fragmentos)31 s
- ✓Leyendo el CITIM y calculando la capacidad edificable sobre el polígono3 s
- ✓Definiendo el programa y distribuyendo las unidades en planta12 s
- ✓Dibujando el anteproyecto esquemático (planta baja, planta tipo y corte)8 s
- ✓Redactando la memoria técnica y armando el informe PDF37 s
Respuesta
Informe técnico · padrón 126509
Predio de 444 m² en Suelo Urbano Consolidado, uso preferente residencial. Ficha MontevIMap
Retiro frontal 4 m, FOS 60 % y altura máxima 13,50 m. CITIM Digesto D.223.155
Máximo edificable 1.072 m² en 4 niveles: 682 de unidades, 91 de palieres, 118 de terrazas no computables. Digesto D.223.161
Adjuntos de la respuesta
- Estudio · vivienda
- Informe PDF · vivienda
- Anteproyecto · vivienda
- + 9 más
El mismo predio, tres programas.
El estudio corre vivienda, oficinas y logística en paralelo. Cambia la normativa que aplica y con ella el máximo, los niveles y el reparto. Cada destino trae su plano y su informe.
- Vivienda
- Viable
- Cuatro niveles bajo la altura del CITIM, con retiro sobre la avenida
- Oficinas
- Condicionada
- Admitidas con viabilidad de uso previa por la escala del predio
- Logística
- Condicionada
- Nave modulada con luz libre y muelles, sujeta a viabilidad de uso
Logística
Naves de 30 m de luz, sin columnas adentro.
Un depósito no es un galpón que rellena el terreno. El estudio mide primero cuánto espacio queda después de los retiros, reserva el patio de maniobra a un costado y arma naves de hasta 30 m de luz libre, con columnas sólo en los laterales; los muelles de carga van en ese lateral, bajo el alero, y el FIS dice cuánto patio puede ser de hormigón. Si hacen falta más metros, adosa otra nave con un eje estructural entre las dos. Recién con eso dibuja el esquema, el corte y el volumen.
Los 30 m son un criterio de diseño, no un máximo legal: la luz definitiva la valida el cálculo estructural.
Hasta el reparto en planta.
No es una estimación de metros. La huella se reparte en unidades con su tipología y sus locales, cada una con su terraza y su superficie. Alrededor van el palier, el núcleo, el patio y las cocheras; y para un depósito, naves con luz libre, patio de maniobra y muelles.
Planta tipo · vivienda
- 0011DDormitorio y estar-comedor, con terraza al frente
- 0021DBaño, cocina y estar-comedor, ventilando al patio
- 0031DDormitorio y estar-comedor, con terraza al fondo
- 0041DBaño, cocina, dormitorio y estar-comedor
Cada unidad lleva su superficie interior, sus muros y ductos y su terraza en el cuadro del estudio. Es un anteproyecto orientativo, no sustituye un proyecto.
Corte esquemático
Modelo 3D
Del plano al volumen.
La misma huella se levanta nivel por nivel hasta el plano de altura que fija la normativa, con las terrazas voladas sobre el retiro y el canto de cada losa; en housing, como una tira de dúplex con su pasaje. Sale como axonometría en la lámina y como modelo 3D que se recorre en el navegador.
Informe PDF
La memoria que escribiría el arquitecto.
Cada estudio sale también en PDF con las dieciséis secciones del método: resumen ejecutivo, identificación, marco territorial, normativa aplicable, parámetros con su grado de certeza, afectaciones, envolvente, cuadro de edificabilidad, habitabilidad, cocheras, usos, Vivienda Promovida, escenarios con láminas, conclusión, validaciones pendientes y fuentes.
- 01Resumen ejecutivo
- 02Identificación del predio
- 03Marco territorial
- 04Normativa aplicable
- 05Parámetros urbanísticos
- 06Afectaciones
- 07Envolvente edificable
- 08Cuadro de edificabilidad
- 09Habitabilidad
- 10Cocheras y movilidad
- 11Usos
- 12Vivienda Promovida
- 13Escenarios de desarrollo
- 14Conclusión: qué soporta este padrón
- 15Advertencias y validaciones pendientes
- 16Fuentes
Cada número dice de dónde salió.
No hay respuesta sin referencia: al lado de cada dato va el documento del que se sacó, y con un clic se abre esa página. Cuando viene de un escaneo transcripto, la respuesta lo aclara. Un plano de 1954 dibujado a mano se lee bien, pero no es una fuente certificada.
El marco normativo, indexado
- Directrices Departamentales de Montevideo
- Decreto 34.870 y modificativos, con su memoria y sus láminas
- Digesto Departamental de Montevideo
- Volumen IV, ordenamiento territorial; Volumen XV, planeamiento de la edificación
- Digesto Departamental de Canelones
- Directrices, Costaplan, planes parciales y cautelares; De la edificación y habilitación de locales
El asistente busca ahí antes de responder y cita el artículo, no un resumen. Un padrón se analiza sólo con la normativa de su departamento.
Deslindes
La manzana acotada lado por lado, con todos los padrones numerados
Servicio de Catastro y Avalúo, Montevideo · escaneado, se transcribe
Libro de registro histórico
Fraccionamientos, reparcelamientos y fechas, manuscritos
Carpetas históricas, Intendencia de Montevideo · escaneado, se transcribe
Plano de mensura
El plano del agrimensor, con número de registro y fecha, en todo el país
Archivo Nacional de Planos de Mensura, MTOP · escaneado, se transcribe
Certificado CITIM
Retiros, FOS, altura máxima y uso preferente
Departamento de Planificación, Montevideo
Informe de afectación urbanística
Instrumento, zona, uso de suelo, altura, retiros y factores de ocupación
Intendencia de Canelones
Ficha territorial y parcelario
Carpeta, área, régimen de propiedad, protección patrimonial y la geometría del predio
MontevIMap y parcelario de Canelones
Consulta · padrón 22414
¿Qué calles limitan la manzana y quién firmó el plano?
Guaná, Dr. Pablo de María, Dr. Joaquín de Salterain y Charrúa. Deslindes
El plano de mensura n.º 164547 lo firmó Francisco Lanfranconi, registrado el 15 de enero de 1954. Plano de mensura
El predio tiene 361 m² y grado de protección patrimonial 2. Ficha territorial
Al estar en Régimen Patrimonial Urbano, este padrón no emite CITIM automático: el informe de alineaciones y parámetros se pide por trámite.
Para empresas
Un plan del tamaño de los padrones que analizás.
Si tu equipo evalúa terrenos todas las semanas, contanos cuántos padrones mirás por mes y en qué departamentos. Te respondemos con una propuesta; el pago se coordina por fuera de la plataforma. Con el plan cerrado creamos la cuenta y te llega un correo para activarla.
- El cupo cuenta padrones nuevos. Los que ya abriste se siguen consultando, con estudios e informes, sin gastarlo.
- En los planes mensuales se renueva el día 1. Lo que no usaste no se acumula.
- Cada persona del equipo entra con su cuenta. Decinos cuántas son y armamos el plan para todas.
Los planes se arman a medida del volumen y del equipo.
Solicitud de cotización
ARQUITECTIA · 14/10/2026
Antes de empezar.
- ¿Sirve para presentar un trámite?
- No. Es un estudio de prefactibilidad orientativo, no sustituye la verificación en oficina técnica ni los planos firmados. Para lo que necesita valor legal, el informe indica qué corresponde pedir: el certificado CITIM, la Solicitud de Información Territorial o la consulta a la Intendencia de Canelones.
- ¿De dónde salen los datos?
- De MontevIMap, de la Intendencia de Canelones y del MTOP, que son públicos, más las Directrices y los Digestos departamentales. Cada número de la respuesta lleva el documento o el artículo del que salió, y con un clic se abre esa página.
- ¿Qué departamentos cubre?
- Montevideo y Canelones. En Montevideo alcanza con el número de padrón; en Canelones hace falta además la localidad y si el padrón es urbano o rural, porque el mismo número existe en varias localidades. La normativa de un departamento nunca se aplica al otro.
- ¿Y si el padrón está en régimen patrimonial?
- Esos padrones no emiten CITIM automático. El estudio lo detecta, lo marca como alerta y aclara que el informe de alineaciones y parámetros se pide por trámite, además de que toda intervención pasa por la Comisión de Patrimonio.
- ¿Puedo pedir otro programa?
- Sí. Si le pedís más unidades de dos dormitorios, monoambientes o locales más grandes, rehace el reparto en planta, el cuadro de unidades y el informe con ese criterio.
- ¿Cuánto tarda?
- Dos o tres minutos la primera vez que se analiza un padrón, porque descarga los documentos y transcribe los escaneos. Después queda guardado y las consultas siguientes son inmediatas.